Guide du Crédit|
Guide du crédit
Comment réaliser ses projets dans les meilleures conditions ? Tout d’abord il faut :
Définir un projet 2. Comprendre et analyser une offre de crédit Les types de prêts Prêt à taux 0%
Les types de garantie Hypothèque 3. Simuler (lien vers la page « simuler ») 1. Optimiser sa demande de crédit Définir un projet (projet précis) Il est important de bien choisir la durée de remboursement correspondant à vos ressources. En effet, si vous allongez le temps de remboursement, votre emprunt vous coûtera plus cher puisque les taux d’intérêt seront plus élevés. Dans ce cas vos mensualités seront peu élevées. Et inversement, si la durée de votre remboursement reste courte, les taux que vous proposeront les banques seront plus avantageux, mais vos mensualités seront plus importantes. Dès l’élaboration de votre projet, il est important de définir vos capacités financières qui constitueront votre apport personnel. Cet apport est en effet souvent exigé par les banques, à hauteur de 10% à 40% mais cet apport varie selon les établissements. Dans l’idéal, l’apport est de 20% à 30%. Si vos économies ne sont pas suffisantes pour établir un apport recevable, il est possible d’avoir recours à des prêts à coût réduit. Tels que : - le prêt à taux 0 - le prêt 1% logement - autres (prêt aux fonctionnaires, prêt sociaux de la CAF, prêt des caisses de retraites, prêt familiaux…) Plus votre apport est important, plus les taux proposés par la banques sont avantageux. 2. Comprendre et analyser une offre de crédit Depuis Janvier 2011, le prêt à taux zéro est devenue le prêt à taux zéro plus.
Nouvelles zones PTZ : - Zone A : Paris, Côte d’Azur, Genevois francais - Zone B1 : Ile de France (hors Paris), quelques zones frontalières ou littorales, agglomérations supérieures à 250.000 habitants - Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants - Zone C : Le reste du territoire
Contrairement au PTZ, le PTZ+ fait disparaître le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts. Le PTZ+ est toujours réservé à l’achat d’une résidence principale et aux primo-accédants, le PTZ+ permettra aussi de couvrir une cible de bénéficiaire plus grande s’étendant jusqu’aux familles gagnant 4 SMIC (soit 380.000 bénéficiaires par an au lieu de 220.000 bénéficiaires). De plus, le PTZ+ est interdit aux propriétaires récents, il faut que la date du nouvelle achat soit espacé de plus de 2 ans après le dernier achat. Les futurs propriétaires du PTZ+ bénéficieront d’un crédit gratuit pour un montant pouvant aller jusqu’à 40% du bien acheté. Les pourcentages et les plafonds seront différents en fonction de la localisation, de la performance énergétique du logement et de son statut (neuf ou ancien).
Prêt accession sociale Pour pouvoir bénéficier de ce prêt il faut que les revenus du ménages soient inférieurs à ce plafond :
L’emprunteur remboursera en mensualités constantes pour une période comprise entre 5 et 32 ans. Les taux pratiqués sont fixes ou variables, et toujours plafonnés. Le taux maximum que peut atteindre ce prêt est 5.25%. De plus, ce prêt peut-être complété avec d’autres prêts tels qu'un prêt à taux zéro, un prêt 1% logement, un prêt d'épargne logement, un prêt fonctionnaire (ou un "petit prêt"), un prêt relais… C’est un prêt qui est accordé sans condition de ressource particulière. Il peut financer l’achat d’une résidence principale ou un investissement locatif à condition qu’il soit le logement principal du locataire. Ce prêt donne droit à l’allocation personnalisée au logement. Le prêt d’accession sociale est une forme de prêt conventionné sauf que les ressources de l’emprunteur sont prises en compte. Le risque pour les banques est moins élevé donc le taux est plus avantageux. Il faut alors voir quel est le prêt le plus avantageux, selon votre situation. Comme pour le PAS, la durée de remboursement de ce prêt est comprise entre 5 et 30 ans. En revanche le taux de celui-ci est plus élevé. Il peut être complété avec d’autres prêts tels que : un prêt a taux zéro, un prêt 1% logement, un prêt d'épargne logement, un prêt fonctionnaire ou un "petit prêt", un prêt relais… Il est difficile pour un futur acquéreur propriétaire de son logement, de faire coïncider la date d’acquisition d’un nouveau bien, avec la date de vente de son bien actuel. Pour cela, il existe le prêt relais qui permet de financer l’écart de trésorerie généré. Le montant du prêt varie entre 60 et 80% du montant de la vente, de plus ce prêt a la particularité d’être court : sa durée est comprise entre 12 et 24 mois. Il existe deux types de prêts relais, le prêt relais sec, très peu pratiqué par les banques car trop onéreux, (il concerne les cas où le prix d’achat est inférieur au prix de vente). Il existe aussi le prêt relais jumelé avec un autre prêt qui, lui, concerne les situations où le prix d’achat est supérieure au prix de vente. Toutes les entreprises d'au moins 10 salariés doivent reverser une part de 0.45% de leur masse salariale qui sera destinée au financement des résidences principales de leurs salariés. En réalité les entreprises contribuent à 0.95%, la différence (0.55%) étant reversée au Fond National d’Aide au Logement. Aujourd’hui ce prêt s’est élargi et s’adresse : aux demandeurs d’emploi, aux personnes handicapées, aux étudiants, aux travailleurs saisonniers et aux boursiers. Ce prêt concerne les personnes souhaitant investir dans Paris intra-muros, en l’absence de taux d’intérêt, ce prêt vient s’ajouter à un prêt bancaire classique. Il s’adresse aux personnes voulant acquérir un bien neuf ou ancien avec ou sans travaux, mais qui est acquis au titre de résidence principale. L’acquéreur devra prouver que cela fait au moins un an qu’il vit à Paris. Cette condition ne concerne pas les personnes achetant un bien spécialisé pour les handicapés, les agents de la ville, les policiers de la préfecture de police, les sapeurs pompiers ou encore le personnel soignant de l’assistance publique des hôpitaux de Paris. Dans tous les cas l’obtention de ce prêt est soumis à un plafond des ressources qu’il ne faudra pas dépasser·:
Ce prêt est caractérisé par son taux qui reste fixe et par le fait que l’emprunteur peut varier ses mensualités en fonction de ses ressources. Les banques acceptent généralement ce type de crédit sans analyser en profondeur les dossiers. Seulement en cas de forte augmentation des mensualités, il peut y avoir un contrôle pour savoir si le taux d’endettement n’est pas trop élevé. En cas de baisse des ressources du foyer, il est également possible de reporter certaines mensualités, soit en les étalant sur le reste des mensualités à payer, soit payables en fin de remboursement. Les banques acceptent généralement entre 3 et 12 reports. Ce prêt permet payer les intérêts pendant la période de remboursement. Le montant du capital emprunté est à verser à la fin du remboursement. Ce prêt présente de réels avantages fiscaux : l’emprunteur va déduire de ses revenus les intérêts de l’emprunt. Pour que ce prêt soit avantageux, il faut que le placement de départ soit de 30% minimum pour avoir un taux d’intérêt intéressant. De plus la souscription à une assurance invalidité-décès offre des garanties supplémentaires puisque la banque est certaine de se faire rembourser en cas de décès. Les héritiers sont certains de toucher le bien dans son intégralité. Ce prêt est conseillé pour les personnes ayant un taux d’imposition élevé et dont les revenus sont importants. Les types de taux A la signature du contrat de prêt un taux est déterminé. Celui-ci n’évoluera pas pendant toute la durée de remboursement. Les avantages de ce taux sont multiples, il offre la sécurité d’un taux qui ne change pas. Il n’est pas négligeable de se protéger contre une éventuelle hausse importante. En revanche ce taux ne permet pas de profiter des baisses éventuelles du taux sur le marché. Dans ce cas, il existe un risque que le taux négocié en début de contrat soit trop élevé par rapport au marché. De plus vous ne pouvez pas rembourser votre prêt par anticipation sans payer une pénalité variant de 2 à 3% du capital restant dû. Même si le taux reste fixe plusieurs types d’échéances sont possibles, modulables, constantes ou encore progressives. Un prêt à taux fixe est plutôt réservé aux emprunts de longue période puisque personne ne peut savoir comment évoluera le marché. Ce taux varie chaque année en fonction de l’évolution du marché, à chaque date anniversaire du contrat. Sur ce taux les banques ajoutent une marge de 1 à 3% qui dépend de la situation de départ de l’emprunteur, et de son facteur « risque ». Plus sa situation est intéressante plus l’offre le sera également. L’avantage est que l’emprunteur profite au départ de taux plus bas que ceux proposés dans le cadre d’un taux fixe : l’emprunteur peut profiter des baisses avantageuses du marché. En contrepartie, il existe un risque de hausse du taux. Avec un taux révisable, l’emprunteur a la possibilité de faire un remboursement anticipé sans payer de pénalités. Pour contrer ce risque de hausse il existe aujourd’hui le « taux capé », qui permet de laisser le taux varier en fonction du marché mais ce dans une certaine limite (offrant donc une plus grande sécurité). Le taux effectif global mesure le coût global d’un emprunt. Il prend en compte tous les frais, tels que les frais de notaires, les frais de garantie, les commissions intermédiaires et les frais fiscaux. Il permet de savoir ce que l’emprunteur paie réellement.· Les types de garantie (hypothèque, nantissement, privilège du prêteur de deniers) L’hypothèque est une sureté pour les banques : elle sert de garantie sur les biens pour lequels elles ont avancé les fonds. Elle doit obligatoirement être négociée par un notaire et faire l’objet d’un acte notarié. L’hypothèque a un coût élevé parce qu’elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière (environ 0.6% du coût total). Si le bien est revendu avant la fin du remboursement il faut que le vendeur paie une « mainlevée » de l’hypothèque qui constitue un coût supplémentaire (environ 1% du prêt contracté). Le nantissement est une garantie qui ne porte pas sur un bien immobilier. Cet acte contrairement à l’hypothèque n’a pas besoin d’être notarié. Les actes de nantissement les plus fréquents portent sur des titres, des véhicules, des contrats (par exemple un contrat d’assurance vie…). Le privilège du prêteur de deniers Comme pour l’hypothèque, le privilège du prêter de deniers doit faire l’objet d’un acte notarié. En revanche son coût est inférieur à celui de l’hypothèque puisqu’il est dispensé de la taxe de publicité foncière. Seulement, ce type de garantie ne peut être valable que sur les biens existants, dans le cas d’une VEFA par exemple, l’emprunteur ne pourra souscrire à ce type de garantie. Dans le cas d’une vente effectuée avant la fin du remboursement, le vendeur devra payer des frais de mainlevée qui représentent environ 1% du prêt souscrit. |
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